10 Istilah Asing Yang Sering Digunakan Dalam Kontrak Proyek Bangunan

Memahami esensi kontrak proyek bangunan gampang-gampang sulit loh sobat. Sebab unsur-unsur yang terkandung didalamnya, dan menjadi satu kesatuan dengan kontrak jumlahnya sangat banyak. Selain berisi syarat-syarat administrasi. Adapula dokumen gambar, rincian anggaran biaya, spesifikasi bahan, dan masih banyak lagi.

Pun, secara disengaja atau tidak. Sering ditemui istilah-istilah, dan singkatan-singkatan yang berasal dari bahasa asing. Yang berkaitan dengan finansial, perpajakan, dan hukum. Pokonya asing deh bagi orang-orang bangunan. Sebab latar belakang pendidikannya adalah teknik.

Istilah dan singkatan yang berasal dari bahasa asing

Dalam kontrak proyek bangunan, setidaknya ada 10 istilah asing, yang sering digunakan. Namun, sudah tergolong populer, yaitu:

1. Addendum

Artinya sejumlah item pekerjaan bangunan yang sebelumnya belum tercantum dalam kontak, kemudian disusulkan kembali bersamaan dengan proses pelaksanaan pembangunan. Lengkap dengan gambar-gambar, rincian biaya, serta dokumen-dokumen lain yang dibutuhkan demi kelancaran pekerjaan pekerjaan tambah tersebut.

Karena kelengkapan addendum berdiri sendiri dari kontrak utama. Maka, harga satuan pekerjaan tambah juga tidak harus sama dengan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam kontrak. Pada umumnya adalah lebih mahal. Sebab AHSP bangunan dibuat menyusul. Sehingga harus melakukan penyesuaian dengan harga-harga (material, alat & upah) yang baru.

2. BoQ (Bill of Quantity)

Secara harfiah berarti daftar uraian pekerjaan. Pekerjaan yang dimaksud disini adalah proyek bangunan. Berapa jumlah pekerjaan yang terdapat pada sebuah proyek, maka sejumlah itulah daftar yang harus Anda buat. Oleh sebab itu, bicara tentang rincian pekerjaan, tiap-tiap proyek pasti jumlahnya berbeda.

Penting diketahui pula. Sebenarnya yang tercantum dalam BoQ bukanlah hanya jenis-jenis pekerjaan. Tetapi, harga satuan dan jumlah biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan masing-masing pekerjaan. Oleh sebab itu, dokumen ini selalu dijadikan lampiran kontrak proyek bangunan.

3. CCO (Contract Change Order)

Adalah sebuah dokumen yang dibuat secara tertulis, untuk menjelaskan adanya perubahan kontrak yang sebelumnya telah disepakati oleh pihak pemberi pekerjaan (owner), dengan jasa konstruksi (kontraktor). Yang mana akibat dari perubahan tersebut, kemungkinan besar akan mengakibatkan 3 hal, yaitu:

a. Pekerjaan kurang

Adalah sejumlah pekerjaan yang telah tercantum dalam BoQ. Namun, tidak jadi dilaksanakan oleh permintaan dari pemilik bangunan. Hal ini umumnya disebabkan oleh perubahan tata ruang, atau fungsi bangunan. Pada saat proses pembangunan telah berlangsung.

b. Pekerjaan tambah

Yaitu item-item pekerjaan yang sama sekali baru. Namun, harus dilaksanakan oleh kontraktor. Sebab, pekerjaan tersebut menjadi satu kesatuan dengan BoQ, dan kontrak proyek bangunan yang telah ada. Kondisi ini umumnya sama dengan pekerjaan kurang. Hanya, yang terjadi bukan pengurangan. Melainkan penambahan pekerjaan.

c. Pekerjaan tambah dan kurang

Diantara 3 macam kemungkinan. Konsekuensi yang harus diterima oleh kedua belah pihak. Akibat adanya CCO, yang paling dominan adalah pekerjaan tambah kurang. Oleh sebab itu, harus dibuat secara tertulis. Guna menjamin hak-hak, serta kewajiban masing-masing pihak terpenuhi dengan baik.

4. Lump Sum Fix Price

Adalah tata cara pembayaran yang harus dilaksanakan oleh pemilik bangunan kepada jasa konstruksi, atas segala jenis pekerjaan proyek bangunan yang telah dipercayakan kepadanya. Baik dalam hal pengadaan material, alat kerja, gaji tukang dan tenaga kerja lainnya. Serta biaya-biaya lain, yang timbul secara langsung, dan tidak langsung. Maupun, secara sengaja maupun tidak, selama proses pelaksanaan pekerjaan berlangsung.

Artinya apa sahabat BajaSatu?. Semenjak kontrak proyek bangunan disepakati (tanda tangan bersama), maka tidak ada lagi pengajuan, dan tawar menawar harga. Akibat pekerjaan tambah, atau hal-hal lain diluar BoQ bangunan. Pertanyaan, bagaimana jikalau kontraktor ternyata salah hitung?. Jawabnya, harus tangung sendiri.

Untuk diketahui lagi. Kontrak dengan sistem lump sum fix price tidak mengenal CCO. CCO hanya terjadi pada istilah asing nomor 10 di bawah ini. Sementara itu, konsekuensi bagi pihak pemberi pekerjaan. Adalah tidak diperkenankan untuk merubah desain bangunan.

5. MOS (Material On Site)

Adalah gambaran bahwa sejumlah material yang diperlukan untuk pekerjaan proyek telah berada di lokasi pasang. Kemudian, material-material bangunan tersebut akan dijadikan menjadi bagian dari bahan laporan progress. Oleh sub kontraktor, kepada main kontraktor. Atau, oleh pemborong kepada pemilik bangunan.

6. Mob demob (Mobilisasi dan Demobilisasi)

Adalah upaya memindahkan sejumlah alat-alat kerja, material, dan tenaga kerja ke lokasi proyek bangunan, dengan menggunakan armada tertentu. Dan, kemudian setelah proyek bangunan selesai. Unsur-unsur tersebut kemudian dikembalikan ke tempat awal. Semisal alat kerja. Kalau, awalnya adalah diambil dari gudang alat. Maka setelah proyek selesai, haru di kembalikan ke tempat tersebut.

Secara spesifik mob demob tidak disebutkan dalam kontrak proyek bangunan. Tapi, aktivitas ini sangat mendukung pelaksanaan proyek. Bahkan, tanpa mob demob MOS tidak bakal ada. Lalu, Anda mau kerja apa?. Mau mengajukan progres apa?. Tidak bisa berbuat apa-apa.

7. Overhead

Istilah ini hampir ditemui di setiap perjanjian borongan kerja. Pun, transaksi jual beli barang baru, maupun bekas. Artinya adalah biaya yang tidak terduga, tidak terinci, atau tidak berkaitan langsung dengan pelaksanaan suatu proyek. Namun, keberadaannya sering menjadi penentu lancar tidaknya suatu proyek.

Siapa yang mengajukan biaya overhead?. Yakni semua pihak yang terlibat dalam pelaksanaan proyek, dengan sistem kerja borong, serta suplier material/bahan bangunan.

Dalam lingkup organisasi yang besar adalah jasa konstruksi (kontraktor). Pengajuan biaya tersebut kepada pemilik bangunan (owner), pertama sekali muncul sejak pengajuan penawaran harga.

Pun, tetap akan tercantum dalam BoQ. Dan, selanjutnya digunakan sebagai lampiran kontrak proyek bangunan. Jadi, biaya overhead memang dibuat secara transparan. Tapi, soal nominal adalah kesepakatan kedua belah pihak. AHSP bangunan menyebutkan 5-10% dari total borongan pekerjaan. Namun, praktiknya bisa lebih. Dan, kurang.

8. Profit (keuntungan)

Beda dengan biaya overhead. Profit justru sangat rahasia. Internal kontraktor pun, umumnya hanya orang-orang tertentu yang tahu. Setidaknya hanya manager proyek, dan pimpinan perusahaan. Mengapa demikian?. Dan, apa hubungannya dengan kontrak?.

Profit dianggap bagian dari rahasia perusahaan. Karena didalamnya terdapat semua biaya yang digunakan untuk menjalankan proyek. Termasuk kewajiban-kewajiban kepada pihak pemerintah. Seperti pembayaran pajak, serta pelaporannya.

Sementara itu, hubungan profit dengan kontrak proyek bangunan adalah sebagai berikut:

1. Jauh sebelum kontrak. Tepatnya, ketika negosiasi. Sebenarnya kontraktor telah membuat perkiraan profil yang alan diperoleh.
2. Perkiraan profit tersebut diketahui dari rincian anggaran biaya pelaksanaan pekerjaan bangunan. Atau, terkenal dengan sebutan (singkat) RAP.
3. Nilai borongan yang tercantum dalam kontrak adalah acuan untuk realisasi biaya pelaksanaan proyek. Sekalipun nilai borongan telah berkurang, karena nego.

Rahasia ini kami bongkar untuk Anda sekalian. Supaya balance. Satu sisi soal overhead sudah terbuka. Mengapa keuntungan pemborong tidak bisa kita ketahui?. Kalaupun sebagian harus ditutup, adalah yang berkiatan dengan pihak ketiga. Semisal yang berkiatan dengan pemerintah, sub kontraktor, serta bas borong. Itu baru fair.

9. Testing dan Commissioning

Artinya pengujian dan pemeriksaan setiap instalasi yang terdapat dalam bangunan. Seperti instalasi listrik, pipa air, akustik, penyejuk ruangan dan sebagainya.

Kegiatan ini umumnya dilakukan pasca instalasi, oleh pihak yang melakukan instalasi, serta disaksikan oleh pihak pemilik bangunan. Tujuannya adalah untuk memastikan segala perangkat yang terpasang telah sempurna.

Dalam dokumen kontrak proyek bangunan, pengujian dan pemeriksaan umumnya menjadi satu pasal dengan pemeliharaan bangunan. Karena sebelum serah terima proyek, seluruh instalasi adalah tanggungjawab pemborong.

10. Unit price

Adalah satu sistem pemberian harga satuan pekerjaan bangunan, yang mana unsur yang mengikat antara kedua belah pihak adalah harga yang tercantum. Sementara, volume (Quantity) pekerjaan sifatnya fleksibel.

Masa berlaku harga satuan seluruh pekerjaan adalah sama dengan kontrak proyek bangunan. Oleh sebab itu, bilamana proses pembangunan belum selesai. Maka, kontraktor tidak diperbolehkan mengajukan kenaikan harga.

Simpulan

Secara khusus dalam dokumen kontrak hanya 10 macam istilah ini yang sering ditemui. Dan. rata-rata sudah sangat familiar. Khususnya bagi kalangan pekerja proyek bangunan. Namun, demikian bagi pemula pasti masih asing. Benar bukan?.

Oleh sebab itu, diharapkan dengan adanya artikel ini, para anak muda memahami ragam jenis istilah-istilah yang terdapat pada proyek. Kali ini, yang terkait dengan kontrak dulu. Beberapa waktu ke depan, akan kami sajikan untuk lingkup yang lain.